Строительная революция на каждом участке.
В декабре 2002 года и в марте-апреле 2003 года в редакции журнала «Приусадебное хозяйство» проходили занятия в Юридической школе садовода. Если это возможно, прошу выслать мне материалы этих занятий и образец нового Устава в свете новых законов.
Н.Н.Ковалев, председатель с/т «Луч» Белгородская обл.
Что надо записать в Уставе по вопросам строительства на садовых и дачных участках в свете нового законодательства?
Это письмо пришло в гостевую книгу сайта «Садовод и закон» по адресу: sadovodizakon.narod.ru от В.Степанова из Ростовской области.
Уважаемые друзья! Постараемся выполнить вашу просьбу
Вообще-то всем советую при подготовке Устава конкретного садоводческого товарищества внимательно изучить два документа.
Во-первых, это СП 11-106-97* «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан» (утвержден приказом ЦНИИЭП граждан сельстроя от 20.08.97 №1Т).
Во-вторых, это СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя России от 10.09.97 №18-51. Оба этих документа должны применяться с учетом Изменений №1, принятых Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12 марта 2001 года №17.
Я уверен, что в этих документах каждое садоводческое товарищество найдет много почти готовых формулировок, которые сможет включить в свой Устав. Однако, при этом надо
иметь ввиду следующее. Эти два близких по названию документа имеют совершенно разное содержание:
в СНиП 30-02-97* сосредоточены, как бы, основные вопросы, а в СП 11-106-97* — дополнительные. Документы имеют совершенно разную юридическую силу: нормы СНиП 30-02-97* обязательны для исполнения, а СП 11-106-97* «устанавливает рекомендуемые положения в развитие и обеспечение» СНиП 30-02-97*. Уже из этих особенностей следует, что если садоводческое товарищество желает, чтобы какие-либо положения СП 11-106-97* (например пункт 7.4* об уменьшении затенения соседних участков и др.) действовали в этом товариществе, то их надо обязательно включать в свой устав, а если этого не сделать, то на
«нет и суда нет». Но! В этом месте находится первый «подводный юридический камень», заключающийся в том, что далеко не ко всем пунктам СП 11-106-97* можно подходить с такой меркой. Возьмем для примера такие, юридически взаимосвязанные понятия, как «право собственности на дом», «самовольное строительство», «получение разрешения на строительство», «прием в эксплуатацию садового дома», и внимательно прочитаем не только пункт 8.1* указанного выше СП и четыре приложения к нему, а также еще целый частокол
действующих нормативных актов (см. пункты 3-10 прилагаемого перечня).
Что мы видим? Садовод и дачник по вопросу самовольного строительства уже повязан этой «действующей юриспруденцией» по рукам и ногам. Приведенные в этих приложениях
«юридические гайки», уже и без включения их в Устав садоводческого товарищества, закручены основательно: в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается самовольным, подлежит сносу и на него не возникает права собственности.
Наши садоводы и дачники почти 80-90% строений строили безо всяких «разрешений» и «проектов», а угрозу сноса не считают для себя реальной, так как хорошо знают, что строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.
Однако времена изменились и получать в регистрационной палате Свидетельство на право собственности на дом без наличия необходимой разрешительной документации на строительство проблематично. Даже если садовод не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Таким образом, я настоятельно советую, чтобы нормы СП 11-106-97* по вопросам получения садоводом и дачником разрешения на строительство (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11-106-97*), а также связанные с этим нормы (см. прилагаемый перечень) были бы внимательно изучены, обобщены и включены в Устав. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы, как например, в Московской области (см. пункты 8 и 10 перечня).
А вот, что касается вопроса норм СНиП 30-02-97*, то они будут действовать для данного товарищества независимо от внесения их в текст Устава. Однако если некоторые нормы из СНиП 30-02-97* все-таки включить в текст Устава товарищества, то члены товарищества их будут лучше знать, и за невыполнение этих норм может последовать ответственность не только в рамках гражданского законодательства, но и по Уставу садоводческого товарищества. То есть получается, что лучше все-таки отдельные нормы СНиП 30-02-97* включать в Устав. Но! В этом месте как раз и находится второй «подводный юридический камень», который превращает юридически правильные формулировки СНиП 30-02-97* в юридически ошибочные и вредные формулировки собственного Устава, лежащие в основе многочисленных судебных дел. Рассмотрим, для примера, типичную юридическую ошибку. В пунктах 6.7* и 6.8* СНиП 30-02-97* записано:«6.7.* Минимальные расстояния до границы соседнего садового участка по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) — 3 м; от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4 м; от других построек — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м, среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м. Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.). При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.6.8* Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы — 12 м; для душа, бани (сауны) — 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства — 8 м. Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках».
Садоводческие товарищества нередко поступают так: дословно копируют (при помощи ксерокса, ножниц или иным способом) эти нормы и вносят в свой Устав, совершая при этом грубую юридическую ошибку. Возможно садоводческое товарищество, как уже говорилось выше, руководствуется соображениями, что включение этих формулировок в текст Устава способствует тому, чтобы садоводы лучше знали эти нормы. Эта цель, как правило, достигается. Однако правовой результат от этого получается диаметрально противоположный: не положительный, а резко отрицательный.
Дело в том, что садоводы, видя эти нормы в Уставе своего товарищество, понимают их так, что они имеют право размещать вышеупомянутые различные сооружения на своих участках в
удобном для них месте, лишь бы были соблюдены эти «минимальные расстояния». Вот в этом-то и заключается юридическая ошибка, так как такого права садоводам никто никогда не давал. Дело в том, что весь СНиП 30-02-97* (в том числе и пункты 6.7* и 6.8*) адресован не лично садоводам, а тем проектировщикам (см. пункт 1.1* этого документа), которые разрабатывают для данного садоводческого товарищества проект организации и застройки. (Кстати говоря, СНиП 30-02-97* и СП 11-106-97* теперь вместо понятия «проект организации и застройки» используют новые понятия «проект планировки» и «проект межевания»). Это проектировщики обязаны нанести садовые объекты на генплан таким образом, чтобы указанные минимальные расстояния были соблюдены. После утверждения проекта планировки
администрацией местного самоуправления (см. пункт 4.1* СНиП 30-02-97*) он становится обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории садоводческого объединения.
А все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены администрацией местного самоуправления. Именно так и записано в пункте 4.1* СНиП 30-02-97*.
Таким образом, садоводы обязаны располагать свои постройки на садовом участке в том, и только в том месте, как указано в утвержденном проекте планировки. Предположим, что на генплане размер между садовым домом и границей участка указан 6 метров. Так вот садовод самостоятельно не имеет права уменьшить или увеличить этот размер ни на один сантиметр! А включение в Устав записи о минимальном расстоянии между садовым домом и границей в 3 метра провоцирует его на совершение им самостоятельных противозаконных действия по расположению своего дома так, где ему хочется, то есть по самовольному отклонению от
утвержденного проекта. Если какого-либо объекта на вашем участке не значится, то нужно обратиться к администрации местного самоуправления для внесения в проект планировки садоводческого товарищества в установленном порядке соответствующих изменений. А вот при решении вопроса о возможности внесения таких изменений соответствующие службы должны руководствоваться вышеупомянутыми пунктами 6.7* и 6.8* СНиП 30-02-97*. Несоблюдение этого порядка приводит к тому, что данные постройки считаются на основании статьи 222 ГК РФ (см. пункт 3 перечня) самовольными и подлежащими сносу лицами, их построившими, или за их счет.
Но, повторяю еще раз: самовольные постройки не порождают права собственности: их нельзя продать, подарить детям, передать по наследству и т.п.
Таким образом, возвращаясь к технологии подготовки Устава и включения в него отдельных норм СНиП 30-02-97*, следует сказать, что это делать можно и нужно, но не «ножницами», а «головой», т.е. всесторонне оценив все «за» и «против» и записав их так, чтобы не нанести вред, вместо пользы. В мае 2002 г. в популярной серии «Садовод и закон» вышла новая книга под названием «Устав пишем сами». Она была подготовлена по материалам занятий в юридической школе садовода, проводившихся в марте-апреле 2003 года в редакции журнала «Приусадебное хозяйство». Она издана с целью оказания практической помощи товариществам в приведении своих уставов в соответствие с действующим законодательством. В этом книге опубликованы все нормативные документы по вопросам садового и дачного строительства, а также Положение о Клубе друзей журнала «Приусадебное хозяйство» и образец Устава садоводческого товарищества.
Мы предполагаем рассылать книгу членам нашего интернет-клуба «Садовод и закон» по 3-4 экземпляра в один адрес на договорной основе. Подробности можно уточнить по московскому телефону 129-63-74 в рабочие дни с 9.00 до 18.00 или на нашем сайте по адресу: sadovodizakon.narod.ru
О.Афанасьев, президент Межрегиональной садоводческой ассоциации «Садовод и закон»
(опубликовано в журнале «Приусадебное хозяйство» № 7, 2003 г.)